Le marché immobilier en France est en constante évolution, avec des changements récents qui ont eu un impact significatif sur le marché de l’immobilier résidentiel. En particulier, les normes édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ont eu un impact important sur l’accès au crédit pour les acheteurs potentiels. Cependant, le ministère de l’Économie et des Finances a récemment fait savoir qu’il était attentif à ce que ces normes ne deviennent pas un obstacle à l’accès au crédit pour les ménages solvables.
Depuis le 1er janvier 2022, les banques ont été contraintes d’appliquer des règles strictes en matière d’endettement pour les particuliers souhaitant accéder à la propriété. En vertu de ces règles, les candidats à l’emprunt ne peuvent consacrer plus de 35% de leurs revenus nets à la mensualité, assurance comprise, sauf exception. Les emprunts sur des durées supérieures à 25 ans sont également proscrits, sauf dans le cas d’un achat de logement sur plan. Bien que ces mesures aient été mises en place pour protéger les emprunteurs contre un endettement excessif, elles ont également limité l’accès au crédit pour les ménages solvables.
En parallèle de ces restrictions, la remontée des taux d’intérêt a également compliqué la vie des particuliers. Alors qu’ils avaient atteint un plancher durant l’année 2021, à seulement 1%, les taux de crédit ont depuis pris leur envol. Sous l’impulsion de la Banque centrale européenne (BCE), les établissements prêteurs ont relevé leur grille, avec des taux moyens excédant désormais 3% sur toutes les durées principales, et atteignant même 3,5% pour les emprunts sur 25 ans. Cette conjoncture a ainsi rendu la situation plus difficile pour les emprunteurs.
Le contexte politique tendu a également joué un rôle dans cette situation. La Fédération bancaire française (FBF) a plaidé en faveur d’un assouplissement des normes du HCSF, en ouvrant un dialogue sur le sujet avec le ministère de l’Économie et des Finances. La FBF a également souligné que les critères réglementaires ne devraient pas créer de blocages supplémentaires par rapport aux critères d’octroi propres aux banques qui eux, sont tout à fait adaptés et permettraient de prendre davantage de clients. Les discussions sont encore balbutiantes, mais plusieurs sources proches du dossier affirment que la FBF plaiderait pour un assouplissement des normes du HCSF, en augmentant le quota de dérogations permises. Jusqu’ici, seuls 20% des dossiers peuvent échapper aux règles strictes édictées par le HCSF. Les bailleurs privés, notamment, pourraient profiter de plus de largesses et ainsi doper leur offre locative. Actuellement, 4% des dérogations accordées par le HCSF sont destinées à ce type de clientèle.
Le marché immobilier en France est en constante évolution, avec des changements récents qui ont eu un impact significatif sur le marché de l’immobilier résidentiel. En particulier, les normes édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ont eu un impact important sur l’accès au crédit pour les acheteurs potentiels. Cependant, le ministère de l’Économie et des Finances a récemment fait savoir qu’il était attentif à ce que ces normes ne deviennent pas un obstacle à l’accès au crédit pour les ménages solvables.
Depuis le 1er janvier 2022, les banques ont été contraintes d’appliquer des règles strictes en matière d’endettement pour les particuliers souhaitant accéder à la propriété. En vertu de ces règles, les candidats à l’emprunt ne peuvent consacrer plus de 35% de leurs revenus nets à la mensualité, assurance comprise, sauf exception. Les emprunts sur des durées supérieures à 25 ans sont également proscrits, sauf dans le cas d’un achat de logement sur plan. Bien que ces mesures aient été mises en place pour protéger les emprunteurs contre un endettement excessif, elles ont également limité l’accès au crédit pour les ménages solvables.
En parallèle de ces restrictions, la remontée des taux d’intérêt a également compliqué la vie des particuliers. Alors qu’ils avaient atteint un plancher durant l’année 2021, à seulement 1%, les taux de crédit ont depuis pris leur envol. Sous l’impulsion de la Banque centrale européenne (BCE), les établissements prêteurs ont relevé leur grille, avec des taux moyens excédant désormais 3% sur toutes les durées principales, et atteignant même 3,5% pour les emprunts sur 25 ans. Cette conjoncture a ainsi rendu la situation plus difficile pour les emprunteurs.
Le contexte politique tendu a également joué un rôle dans cette situation. La Fédération bancaire française (FBF) a plaidé en faveur d’un assouplissement des normes du HCSF, en ouvrant un dialogue sur le sujet avec le ministère de l’Économie et des Finances. La FBF a également souligné que les critères réglementaires ne devraient pas créer de blocages supplémentaires par rapport aux critères d’octroi propres aux banques qui eux, sont tout à fait adaptés et permettraient de prendre davantage de clients. Les discussions sont encore balbutiantes, mais plusieurs sources proches du dossier affirment que la FBF plaiderait pour un assouplissement des normes du HCSF, en augmentant le quota de dérogations permises. Jusqu’ici, seuls 20% des dossiers peuvent échapper aux règles strictes édictées par le HCSF. Les bailleurs privés, notamment, pourraient profiter de plus de largesses et ainsi doper leur offre locative. Actuellement, 4% des dérogations accordées par le HCSF sont destinées à ce type de clientèle.
Cependant, certains experts mettent en garde contre un assouplissement trop important des normes d’endettement. Selon eux, cela pourrait entraîner une augmentation de l’endettement des ménages et une détérioration de leur capacité de remboursement en cas de choc économique ou de hausse des taux d’intérêt. De plus, un relâchement des conditions d’octroi de crédit pourrait également encourager une augmentation des prix de l’immobilier, déjà très élevés dans certaines régions de France.
La FBF a également évoqué la nécessité de prendre en compte d’autres facteurs tels que l’âge de l’emprunteur et son taux d’endettement global pour déterminer la capacité d’emprunt plutôt que de se fier uniquement à un ratio de 35%. La FBF souligne également que les banques doivent être en mesure de prendre en compte les situations personnelles des emprunteurs, telles que les revenus irréguliers ou les dépenses exceptionnelles, qui peuvent affecter temporairement leur capacité à rembourser leur prêt.
Les courtiers en crédit immobilier ont également salué cette prise de position de Bercy, soulignant que les règles d’endettement actuelles ont considérablement restreint l’accès au crédit pour les ménages, même ceux qui ont une solvabilité avérée. Selon une étude récente de Meilleurtaux.com, le nombre de ménages exclus du marché de l’immobilier en raison de ces normes d’endettement aurait doublé en un an, passant de 16% en 2021 à 33% en 2022. Les courtiers estiment que les normes du HCSF ont créé une situation paradoxale où les ménages qui ont la capacité financière d’acheter un logement se voient refuser l’accès au crédit en raison de ces restrictions, tandis que les ménages moins solvables ont accès à des prêts plus facilement.
En conclusion, bien que les discussions en cours entre le ministère de l’Économie et des Finances, la Banque de France, le HCSF et la FBF ne soient qu’au stade préliminaire, il semble que l’exécutif soit enfin disposé à envisager une révision des normes d’endettement actuelles pour trouver un équilibre entre la sécurité financière des emprunteurs et l’accès au crédit pour les ménages solvables. Les courtiers en crédit immobilier et les professionnels du secteur espèrent que ces discussions aboutiront à un assouplissement des règles d’endettement afin de permettre à un plus grand nombre de ménages de réaliser leur rêve d’accession à la propriété.